YARGITAYDAN KİRA BEDELİ EMSALİN ALTINDA KALANLAR İÇİN EMSAL KARAR

Daire, taraflar arasında kira sözleşmesi yenilenmiş olsa bile yeni sözleşmede belirlenen bedelin emsal ve rayiç değerlerin altında kaldığının tespit edilmesi halinde, yenilenen sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmesi beklenmeden kira bedelinin yeniden belirlenebileceğine hükmetti.

2005'TEN BERİ KULLANILAN İŞ YERİ İÇİN DAVA AÇILDI

Karara konu olay İstanbul'da yaşandı. İş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, 2021 yılında aylık 22 bin lira olarak ödenen kiranın bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerinin gerisinde kaldığını belirterek mahkemeye başvurdu. Mülk sahibi, kira bedelinin 39 bin liraya çıkarılmasını talep etti.

Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi ise tarafların kira sözleşmesini 2018 yılında yenilediğine dikkat çekti. Mahkeme, dava açıldığı tarihte son sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre yeniden belirlenemeyeceğine karar verdi. Bunun yerine sözleşmede bulunan kira artış hükmünün uygulanması gerektiğine hükmedildi.

Mülk sahibinin karara karşı yaptığı istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi. Bunun üzerine davacı, kiracının taşınmazı 2005 yılından beri kullandığını belirterek dosyayı Yargıtaya taşıdı.

YARGITAY YEREL MAHKEMENİN KARARINI BOZDU

Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozdu. Daire, değerlendirme yapılırken yalnızca en son imzalanan kira sözleşmesinin tarihinin esas alınmasının yeterli olmadığına işaret etti.

Türk Borçlar Kanunu kapsamında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedele ilişkin taraflar arasında yapılan anlaşmaların, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmaması şartıyla geçerli olduğu hatırlatıldı. Beş yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise yeni dönemin kira bedeli belirlenirken endeks değişiminin yanı sıra kiralanan taşınmazın durumu ile emsal kira bedellerinin de dikkate alınması gerektiği belirtildi.

KİRA İLİŞKİSİNİN İLK BAŞLADIĞI TARİH ÖNEM TAŞIYOR

Yargıtay, somut olayda mahkemenin yalnızca 2018 yılında imzalanan sözleşmeye göre değerlendirme yapmasını eksik inceleme olarak kabul etti. Taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına dikkat çekilen kararda, 2018 tarihli sözleşmenin kira bedelini güncel rayiç seviyesine taşımak amacıyla değil, mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiğinin ileri sürüldüğü belirtildi.

YENİ SÖZLEŞMENİN ÜZERİNDEN 5 YIL GEÇMESİ ŞART OLMAYABİLİR

Yargıtayın kararına göre yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin, sözleşmenin yapıldığı tarihte emsal ve rayiç değerlere uygun olmadığı ortaya çıkarsa yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olması tek başına kira tespitine engel oluşturmayacak. Böyle bir durumda ilk kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen süre dikkate alınacak ve gerekli şartların oluşması halinde kira bedeli hak ve nesafet esaslarına göre yeniden belirlenebilecek.

BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ YAPILACAK

Daire, 2018 yılında imzalanan sözleşmede belirlenen kira bedelinin o tarihteki rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi incelemesiyle ortaya çıkarılması gerektiğine karar verdi. Aynı dönemde ödenen kira bedellerinin ve benzer taşınmazların değerlerinin de değerlendirmeye alınması istendi.

Yapılacak incelemede 2018'de belirlenen kiranın rayice uygun olduğunun tespit edilmesi halinde talep edilen dönem için endeks esas alınarak artış yapılacak. Bedelin rayicin altında kaldığının belirlenmesi durumunda ise şartları oluşmuşsa kira bedeli hak ve nesafet kurallarına göre tespit edilecek.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bu araştırmalar yapılmadan verilen kararı eksik incelemeye dayalı buldu ve yerel mahkeme kararının usul ve kanuna aykırı olduğu gerekçesiyle bozulmasına hükmetti.